„Balonul” imobiliar – în capul cui se va sparge?

Săptămâna asta blogosfera a fost preocupată de problema imobiliară, pornind de la un post al lui Dragoş Mănac, în care făcea unele calcule între a fi chiriaş şi a fi proprietar. De obicei, analizele lui Dragoş sunt foarte bune, de data asta greşeşte un pic, generalizând o excepţie şi aplicând elemente comparative ale unor societăţi aflate în stadii diferite de dezvoltare economică. Deci:

• Deşi România a intrat în Uniunea Europeană, ca stadiu de dezvoltare socială ne aflăm undeva prin anii 1900, maxim ‘920. Nu trebuie uitat că România nu a apucat vreodată să se sincronizeze cu Europa Occidentală, decât cel mult sub forma unor insuliţie. Chiar şi în epoca de aur interbelică, noi aveam 70% populaţie rurală şi 90% din populaţie analfabetă. De aceea, aplicarea unor modele comparative nu funcţionează încă, decât în domenii avangardiste – gen IT, unde decalajul este mai redus, 2-3 ani, cel mult. În rest, ne aflăm undeva spre finalul perioadei de acumulare sălbatică de capital şi a individualismului feroce. Categoric se vor „arde etapele”, dar mă tem că procesul de sincronizare efectivă va mai dura cel puţin o generaţie.
• De asemenea, nu trebuie confundate realităţile din ţări în care procentul de proprietari tinde spre 100% (cred că în România este 97%), cu ţări în care procentul este mai aproape de 70%, acolo unde există un stoc de proprietăţi de închiriat relativ rezonabil.
• În România, nu există un „stoc” de apartamente disponibile, spre vânzare sau închiriere. Abia de curând au apărut aşa ceva, dar ele se adresează încă segmentului up-market, şi oricum sunt foarte puţine. Pentru „average Joe” şi familia sa, sunt disponibile în general apartamente disponibilizate accidental (decesul proprietarului, mutarea din ţară), această disponibilitate fiind pe termen scurt sau cel mult mediu, până când proprietarul îl vinde sau îi cresc copiii suficient cât să se mute. Sunt foarte rare apartamentamentele „mobilate modern”, în general fiind vorba de mobilierul proprietarului iniţial al apartamentului, de prin anii ’70. În Dr. Taberei, de exemplu, la un moment dat sunt disponibile spre închiriere maxim 3-4 apartamente, aşa că, în calitate de chiriaş, dacă trebuie să eliberezi apartamentul, nu ai foarte multe alternative, chiar dacă ai la dispoziţie suficient timp. Cunosc situaţia, fiindcă am fost chiriaş în Bucureşti din ’90 până anul trecut, când am trecut în tabăra proprietarilor.
• Citeam pe un blog că în 3-4 ani, „apartamentele ceauşiste” vor ajunge 60-70.000 euro, maxim. Să facem o comparaţie: Paris – salariul mediu 3250 euro (în 2003, n-am găsit mai recent, dar nu cred că a evoluat prea mult), preţul mediu pe metru pătrat în apartamente vechi: 4500-7000 euro, în funcţie de cartier. Bucureşti – salariul mediu 800 euro, 2000-2500 mp construit. În condiţiile în care salariile cresc în medie cu 10-15% pe an, chiar îşi închipuie cineva că preţul pe metrul pătrat va scădea la jumătate? OK, mi se pare o tâmpenie să dai acum peste 200.000 de euro pe un apartament într-un bloc nou, dar este o altă discuţie. În mod cert nu vom mai avea creşteri de 50-60% într-un an ca până acum, ci cel mult creşteri similare cu cele ale veniturilor, dar a spera că se vor ieftini mi se pare o copilărie.
• Evoluţia demografică este un argument interpretat eronat. Da, populaţia României este în continuă scădere, dar nu trebuie uitat că Bucureştiul a fost „proiectat” pentru o populaţie de cca 1,500,000 şi în momentul de faţă a sărit de 2,000,000, chiar dacă o parte s-a mutat în comunele limitrofe. Chiar dacă vom ajunge la nivel naţional 17,000,000 sau mai puţin, avem aproape 50% din populaţie locuind în zonele rurale, iar o dată cu dezvoltarea agriculturii, aceasta va migra spre oraşe, Bucureştiul continuând să rămână atracţia psihilogică şi economică principală. În cel mai rău caz, populaţia va stagna (asta pe termen mediu şi lung, fiindcă pe termen scurt creşte), deci presiunea asupra stocului de locuinţe va rămâne constantă. Ca să nu mai vorbesc de faptul că eu mă îndoiesc că, pe termen lung, populaţia României se va diminua, fiindcă vom deveni destinaţie de emigraţie (modelul italian este cel mai apropiat, cu cetăţeni din spaţiul ex-sovietic şi probabil asiatici pe post de „căpşunari”).
• Actualele ansambluri rezidenţiale au pornit de la bun început cu un model de business greşit, majoritatea acţionând pe principiul „hit and run”. Aşa au apărut blocuri mai înghesuite ca pe vremea lui Ceauşescu, cu spaţii generoase, dar inutile, în interior, cu faţade şi finisaje chicioase (dar probabil pe gustul noilor îmbogăţiţi), la preţuri exagerate faţă de nivelul de trai şi posibilităţile reale. O parte dintre ele au fost achiziţionate pentru speculaţii imobiliare şi nu de utilizatori finali. Oricum, oferta de apartamente noi nu depăşeşte 4000-5000 pe an „la oficial”, cărora să li se mai adauge încă vreo 2000 construite „pe persoană fizică”. Cele din prima categorie sunt mult prea scumpe pentru utilizatorul de rând (dacă un credit de 100,000 este deja accesibil unei familii medii din Bucureşti, unul pe 200,000 e mult prea departe), astfel încât presiunea rămâne constantă pe apartamentele vechi şi nu sunt şanse ca ea să se uşureze pe termen mediu, mai ales că nici numărul acestora – disponibile pe piaţă – nu depăşeşte câteva mii pe an. Rezumând – apartamente noi puţine şi prea scumpe, apartamente vechi disponibile puţine, cererea fezabilă în creştere, economia în creştere, veniturile în creştere, de unde scădere a preţurilor în viitorul apropiat? Cel puţin 10 ani de acum încolo vom avea parte de creşteri până la o relativă armonizare cu media Uniunii Europene, când România va egala probabil ţări ca Italia, Spania, Portugalia, chiar dacă la un momenta dat ritmul de 7% va deveni nesustenabil şi va avea loc o încetinire. Desigur, asta nu înseamnă că timp de 10 ani vom avea creşteri salariale anuale de peste 10%. Ritmul de creştere al salariilor se va plafona la un moment dat şi va ajunge să fie corelat exclusiv cu creşterea productivităţii. Dar asta se va întâmpla în momentul în care salariile din România vor ajunge undeva spre 70-80% din media UE.
• Sunt de acord că, în momentul de faţă, chiria poate fi mai mică decât rata la bancă. Numai că, la finalul plăţilor către bancă, proprietarul rămâne cu un asset, pe care îl poate valorifica, în vreme ce chiriaşul, după 30 de ani, nu rămâne cu absolut nimic, deşi a plătit aproximativ 2/3 din suma plătită de un proprietar. Indiferent de condiţiile de creditare, indiferent de devalorizarea imobilului, este puţin probabil ca, la finalul împrumutului, acesta să fie mai mic de o treime din valoarea plăţilor, în condiţia în care azi preţul pe metru pătrat în Bucureşti este undeva la jumătate preţul din alte capitale europene. Sigur, se poate argumenta că un chiriaş poate economisi sau investi diferenţa şi avea astfel un câştig suplimentar. Dar nimeni nu poate garanta, de exemplu, că, după 30 de ani, proprietatea respectivă nu va valora 4000-5000 mp… Sigur, nu se pune problema copiilor care să trăiască în casa părinţilor, ci pur şi simplu ei pot valorifica un asset şi folosi banii pentru altceva (o casă de vacanţă, investiţii, închiriere etc…)
• Oriunde în lume, tendinţa naturală-psihologică este spre proprietate personală a locuinţei, o necesitate ancestrală, care nu cred că este specifică numai României. Apoi, disconformtul tipic al chiriaşului este mult mai mare decât cel al proprietarului, cu atât mai mult în România, în circumstanţele prezentate mai sus.
• În momntul de faţă, există în cazul creditelor, un serios risc valutar, pe care puţină lume îl ia în considerare atunci când îşi face calculele pentru un credit. Însă acest risc este doar pe termen scurt, de prin 2012-2014 România urmând a adopta euro. Desigur, şi chiriiile sunt tot în euro, însă acolo există varianta mutării în ceva mai ieftin pe perioada de turbulenţă valutară.
• Nu trebuie înţeles acest post ca o replică la articolul lui Dragoş Mănac sau ca un argument în favoarea ideii de proprietate vs. chirie. Ca şi el, recomandarea este ca achiziţia să se bazeze pe nişte calcule realiste. A achiziţiona acum un apartament confort 2, de exemplu, sau într-un bloc aflat într-o stare degradare vizibilă este o greşeală, deoarece aceste proprietăţi se vor devaloriza pe termen relativ scurt (4-5 ani, poate mai mult în unele zone). De asemenea, trebuie evaluate cu atenţie veniturile viitoare, pentru a nu ajunge în incapacitate de plată.