Balonul imobiliar – când şi în capul cui se va sparge? (II)

Zoso observă şi el că s-au înmulţit articolele din presă pe tema „spargerii balonului”. Dacă în articolul precedent am abordat piaţa imobiliară din punct de vedere al opoziţiei chiriaş vs. proprietar, mai jos am să dezvolt puţin situaţia „adevărată” de pe piaţă, din perspectiva, să-i spunem, a analistului economic.

Articolele linkuite de Zoso amestecă lucrurile şi fac o vraişte între situaţia de pe piaţa apartamentelor noi şi situaţia de pe piaţa apartamentelor vechi, care sunt cu totul şi cu totul diferite.

• Apartamentele (şi vilele) noi au fost un fel de Caritas. Ele nu au fost construite având în minte utilizatorul final, ci speculaţia imobiliară. Sprafeţe foarte mari, finisaje „de lux”, dotări „de senzaţie”, au umflat preţurile la maxim. Prea puţină lume şi-a pus problema OK, dar cine va locui în ele? Infrastructura precară din jur, aglomeraţia prea mare le fac destul de greu de valorificat. Oricât de uşor s-ar câştiga banii în România (s-a camt tăiat şi asta cu banul uşor), 300,000 de euro pe un apartament în Bucureşti nu poate da orişicine. De aceea, 80% dintre ele sunt cumpărate de fonduri de investiţii (e un fond, norvegian, dacă nu mă înşel, care are 800 de apartamente cumpărate) atrase de câştigurile aparent facile şi de dinamica deosebită a pieţei imobiliare de la noi. Din punctul acesta de vedere, constructorii s-au rezolvat, dar fraierii au rămas cu nişte apartamente foarte greu de valorificat, dintr-un motiv foarte simplu: nu are cine să-l cumpere la banii ăştia. Cel mai probabil, multe din aceste imobile iniţial cu destinaţie de locuit vor fi convertite spre birouri (deja prin zona Dorobanţi multe blocuri au devenit „mixte”). Cei mai deştepţi s-au trezit şi proiectele anunţate în ultima vreme au revenit la ideea de „cutie de chibrituri” atât de dispreţuită în urmă cu nici măcar un an. Chiar mă uitam amuzat pe un pliant al unui proiect imobiliar în care apartamentele de două camere erau mai mici decât apartamentul meu (care nu e exagerat de spaţios) şi mult mai nepractice (mă rog, aici poate fi o chestie de preferinţă personală). Abia acestea vin acum pe piaţă la preţuri accesibile „clasei de mijloc”, adică celor 300,000 de români care câştigă peste 1000 de euro/lună.
• Din seria de articole, cel mai amuzant a fost estimarea că există „la vânzare” 35,000 de apartamente noi în Bucureşti. Nici măcar Ceauşescu nu construia atâtea. Cred că nu s-au dat în folosinţă cu totul 35,000 de unităţi locative după revoluţie (excludem din socoteală blocurile neterminate de Ceauşescu finalizate după revoluţie). În condiţiile în care „la oficial” s-au dat în folosinţă vreo 2000 de apartamente pe an în ultimii 3-4 ani, plus încă tot pe-atâta „neoficial”, nu prea văd cum s-ar putea susţine această cifră. La fel de amuzantă este şi „cea mai mare supraofertă” din Drumul Taberei… Nici cifra de 14,000 de locuinţe vechi nu mi se pare fezabilă. Doar dacă ne uităm la „Anunţul”, observăm că sunt 2000 de anunţuri la garsoniere, 4000 anunţuri la 2 camere, 3000 de anunţuri la 3 camere. Dacă eliminăm anunţurile dublate şi anunţurile-cârlig ar rămâne maxim 4000 de oferte, cu totul, „pe bune”, realitate pe care o poţi constata pe teren din doar 4-5 telefoane.
• Aşadar, zona construcţiilor noi este în pragul colapsului: proiectele deja finalizate sunt goale, altele noi nu prea mai găsesc finanţare şi se amână. Singurele care au succes sunt cele construite „pe persoană fizică”, blocuri mici, în zone accesibile, cu 20-30 de apartamente, la preţuri apropiate de cele ale locuinţelor vechi. Dar aceste proiecte nu sunt suficient de multe încât să pună presiune pe oferta de apartamente vechi.
• În momentul de faţă, şi pe termen mediu, presiunea pe locuinţele vechi va rămâne constantă, chiar dacă pe moment cererea solvabilă stagnează ca urmare a creşterii monedei europene şi a înăspririi condiţiilor de creditare. În ciuda scăderii trâmbiţate, preţurile sunt totuşi mai mari decât la începutul anului (2-5%). Aici situaţia este relativ simplu de explicat: proprietarii „nu au sesizat” că sunt alte condiţii de piaţă şi au continuat să adauge câte 5000 de euro în fiecare lună, până când oferta nu a mai putut să se întâlnească cu cererea. Ideea cu „investitorii” care „îşi marchează profiturile” şi pun apartamente în vânzare e mai degrabă hilară, apartamentele vechi făcând într-o măsură neglijabilă obiectul investiţiilor imobiliare (parcă şi văd grupurile de investitori israelieni cutreierând Berceniul pentri speculă imobiliară…). Mai degrabă manelişti, fotbalişti, VIPuleţe, dar, cantitativ, numărul acestora este redus.
• Astfel de perioade de stagnare au mai existat în trecut şi piaţa a mers înainte. Este drept şansele ca un 2007 să se repete sunt mici pe termen mediu (combinaţia între un leu puternic şi credite ieftine), dar asta nu înseamnă „prăbuşire”. Mai repede putem vorbi de stagnare. Un apartament „nu cere de mâncare” iar presiunea pentru vânzarea lui nu este foarte mare decât în cazuri izolate. Faptul că sunt zeci de apartamente scoase la vânzare de ani de zile e un indicator în acest sens. Presiunea nu are cum să apară prea curând, întrucât foarte puţine din proiectele noi – finalizate deja sau doar în proiect – sunt o concurenţă reală din câteva motive simple: cele „accesibile” – dar nu numai – sunt construite în zone deja aglomerate (Militari, Ghencea, Titan, Colentina, Dorobanţi etc.) iar infrastructura nu face faţă, începând de la străzi până la canalizare sau curent electric; proiectele majore transformă locaţia într-un şantier pe termen mediu (3-5 ani); dotări reduse (şcoli, grădiniţe, magazine); incertitudinea termenelor de livrare (pentru cele în construcţie) sunt doar câteva argumente în acest sens.
• Nu vreau să fac apologia apartamentelor vechi, le cunosc foarte bine problemele şi slăbiciunile – la fel ca şi pe cele ale apartamentelor noi – dar pentru moment nu mi se par o alternativă.
• Ca o concluzie, cred că mai degrabă avem de a face cu o perioadă de re-acomodare a ofertei cu cererea după o perioadă de creşteri ca în poveşti. Cât despre prăbuşire, dacă nu s-a prăbuşit la americani, cam greu să se prăbuşească la noi.