În momentul de faţă, preţurile la imobiliare par să se fi stabilizat, ba chiar să înregistreze o uşoară creştere, deşi numărul de tranzacţii este undeva la jumătatea celor din 2008 şi nu sunt foarte multe multe şanse să crească. Înclin să cred că perioada de scăderi s-a încheiat, deoarece:
- În România nu există un stoc de imobiliare semnificativ. Din contră, există un deficit masiv de locuinţe. Chiar şi în condiţiile unui declin demografic – care, totuşi, este prognozat pe o perioadă lungă, 50 de ani – tendinţa este ca oraşele dezvoltate să continue creşterea populaţiei sau, în cel mai rău caz, declinul va fi mult mai lent, astfel că influenţa asupra pieţei imobiliare va fi cvasi-nulă pe termen lung. Da, vor apărea şi la noi „ghost-town”, deja înregistrându-se primării în insolvenţă. De exemplu, oraşele din zona minieră sunt depopulate masiv, acolo apartamentele ajungând să coste cât o Dacia 1310. Asta însă nu e o indicaţie că şi în Bucureşti vor ajunge cât un Logan (ca să păstrăm proporţiile). Acest deficit de locuinţe face ca oferta reală să fie foarte mică. Am mai dat exemplul personal, din 2007 – perioada de boom – când la momentul în care voiam să cumpăr eu existau la modul real în jur de 10 apartamente cu 2 camere confort 1 disponibile, asta într-un cartier cu cca 60.000 de locuinţe, din care cam jumătate sunt în categoria căutată de mine. Nu cred că situaţia s-a modificat foarte mult fiindcă stocul nu avea de unde să crească.
- Limita infrastructurii. Majoritatea oraşelor mari au depăşită infrastructura încă de pe vremea lui Ceauşescu. Atunci a fost simplu de rezolvat, oraşele au fost „închise”, fiind practic imposibil să te stabileşti într-un oraş mare. De-atunci şi până acum, infrastructura nu a evoluat foarte mult, ca să nu spun deloc. Din această cauză, noile „dezvoltări imobiliare” au mai multe dezavantaje decât avantaje faţă de locuinţele vechi – absenţa infrastructurii de bază (şcoli, grădiniţe, policlinici, străzi, magazine, spaţii verzi), – standardele de construcţii „de lux” exagerate faţă de posibilităţile reale de cumpărare, – realizările precare, – spaţii la fel de înghesuite ca cvartalele ceauşiste. De aceea, puţine dintre ele reprezintă o alternativă reală. Degeaba pot cumpăra o vilă la Domneşti cu 50.000 de euro + TVA, dacă până la prima grădiniţă/şcoală fac o oră şi jumătate şi până la serviciu trei.
- Interesul băncilor. Deşi până acum sunt ceva credite imobiliare cu probleme, băncile nu s-au grăbit să scoată casele la mezat. Cam de vreun an de zile, proorocii scăderilor de preţ ne ameninţă că acuş-acuş o vor face. Ce interes ar avea? Ele ştiu cel mai bine că pe moment nu ar avea cine să le cumpere şi tot ce ar obţine ar fi o scădere a pieţei care le-ar afecta profiturile viitoare. Pentru că interesul lor este să dea în continuare credite imobiliare, cu cât mai mari, cu atât mai bine şi pentru recuperarea prejudiciului unui credit nu merită să periclitezi profiturile altor 100. Mai o păsuire, mai o rescadenţare, mai o vânzare a creditului către un sereleu pentru curăţarea bilanţului, găsesc ele soluţii. Oricum, cel puţin pentru moment, numărul creditelor în default nu este atât de mare încât să se influenţeze masiv preţurile.
- Calcule false. Mulţi aplică mecanic ideea de formare a preţurilor. Materialele costă atât, terenul atât, marja de profit atât, ăsta e preţul. Cu această logică, softul, de exemplu, ar trebui să fie tot aproape gratis. Sau avocaţii/contabilii/etc. să lucreze (aproape) pe gratis. Profiturile din imobiliare nu sunt deloc nocive pentru economie. Din contră. Problema la noi a fost că cea mai mare parte a lor s-au dus preponderent în consum şi nu în investiţii. Gigelul care şi-a vândut apartamentul de la părinţi şi-a luat Q7 în loc să-şi dezvolte o afacere sau să economisească măcar o parte din bani. Easy comes, easy goes. Atâta timp cât nu există presiune, proprietari îşi pot permite să aştepte deblocarea pieţei.
- Raportul salarii/preţ pe mp. Marea plăcere a celor care vor scăderea este să se raporteze la salariul anunţat de INS. Care este o ficţiune statistică. Cel puţin în Bucureşti, acela este cam salariul minim – vânzător la tarabă, necalificaţi etc. Până şi un spălător de maşini câştigă mai mult. Pe ideea asta, 318*100=31.800 euro preţul unui apartament cu 2 camere (locuinţa medie în România). Ce ne facem însă că, în studiul Mercer asupra salariilor, în Bucureşti salariul mediu brut în firmele private era în 2008 de 1450 de euro, adică un pic peste 1000 de euro net? Ajungem la 100.000 de euro pentru un apartament cu 2 camere? Hai să presupunem că din 2008 până în 2010 au scăzut cu 25-30% (deşi nu este adevărat, fiindcă în 2009 salariile încă au crescut), tot rămâne un preţ de 70-75.000 de euro. Sigur, vorbim doar de angajaţii din companii private, dar până la urmă, ei sunt cei care duc în spate economia. Ţinând cont că în Bucureşti sunt oricum toate instituţiile centrale, deci şi în zona de stat media salarială este ceva mai mare, nu cred că un salariu mediu ajunge în Bucureşti mai jos de 600 de euro net. Vorbim de salarii reale, fără „plăţi informale”.
- Reluarea creditării. În momentul de faţă, băncile au ajuns să deţină cantităţi mari de bani pe care, în lipsă de altceva, îi plasează la BNR. Mai devreme sau mai târziu, aceşti bani vor trebui puşi la muncă. Atunci vor începe şi ofertele reale, mai aproape de situaţia din vest, nu de cămătăria practicată până acum.
- Comparaţia cu vestul. Nu ţine, deoarece diferă foarte mult proprţia de proprietari, România având cel mai mare procent din lume. Asta face să nu existe un stoc de locuinţe disponibile spre vânzare – asta o văd cel mai bine cei care caută să închirieze.
- Criteriile. Ca orice produs care ajunge la o anumită maturitate, creşte gradul de sofisticare al cumpărătorilor. Aceştia nu mai sunt dispuşi să dea oricât pe orice. Doar preţul nu va mai fi suficient. Va conta locaţia, distanţa faţă de mijlocalele de trasnport, şcoli, reputaţia cartierului, spaţiile verzi, primarul, vecinii… Da, sunt multe care nui valorează nici măcar cât matrerialele de construcţie folosite şi nu vor mai fi vândute niciodată. Vor sta şi se vor degrada precum o parte din ctitoriile comuniste. Unele din complexurile de vile din mijlocul câmpului pot fi salvate prin proiecte sociale – cămine de copii/bătrâni, sanatorii, tabere, etc.
Pingback: Imobiliare - Page 834 - Computer Games Forum
Studiul Mercer (dat publicitatii in Oct 2008) mai are vreo relevanta in contextul actual?
De ce să nu aibă relevanţă? Ai vreo informaţie că salariile au
crescutscăzut brusc cu mai mult de 20-30%? Atenţie, nu discutăm de cazuri individuale, ci de media pieţei muncii. Pot da exemple de firme care majorat salariile şi în 2009, şi în 2010.Deja publicul de pe CG a format deja „tribunalul poporului” pentru judecarea ereziilor din articolul de mai sus. Da, aia de care ziceam ca freaca duda pentru 300 de euro pe luna si stau in chirie sau gazda prin mahala. Sau eventual inca la parinti acasa…. care parinti la randul lor stau in gazda sau chirie in mahala 😕
@Dan,
se pare că mi-am găsit un fan pe CG, omul îmi citeşte toate articolele, îmi studiază CV-ul… Văd că a ajuns în 2008. Până în 2005, când am început, mai are 😉 Mărturisesc că nu-i prea înţeleg rostul. Adică OK, „X e un bou!” (unde x=eu), no problem, dar de ce oare se apucă cineva să citească operele complete ale unui bou? Din Masochism? Momentan, n-am văzut în threadul acela nişte argumente care să contrazică ce spun în articol.
@Cristian Banu
In plus, pretul il fac cei care au cat de cat banuti (fie in buzunare, fie ii pot lua cu credit).
Faptul ca scaderea numarului de tranzactii a fost mai mare decat scaderea preturilor inseamna fie ca ofertantii sunt prea saraci (sau ne-eligibili in fata bancilor), fie ca vanzatorii sunt prea lacomi. Sau ambele.
@Dan
Sunt convins ca aceleasi cuvinte le rostesti ori de cate ori constati ca valoarea soldului depaseste valoarea ipotecii…
@comentator
Preţul este locul de întâlnire al cererii cu oferta. Dacă am 10.000 de euro, pot lua un Logan sau un sh, nu un Mercedes nou, oricât m-aş da eu cu fundul de pământ cu banii mei. Preţul nu-l fac eu, nici pentru Mercedes, nici pentru Logan.
Dacă eu sunt posesorul unui bun, în absenţa unor constrângeri, pot accepta sau nu o ofertă. Deocamdată, pe piaţa imobiliară nu există constrângeri, decât în cazuri punctuale, dar totdeauna au existat chilipiruri.
Scăderea numărului de tranzacţii mai are şi o altă explicaţie. Expectativa. Faptul că în momentul de faţă există multe incertitudini la cumpărători – viitorul locului de muncă , durata tendinţei de scădere la alţii – face ca o parte din cumpărători să amâne decizia în absenţa unei constrângeri.
@Comentator,
ai avut un mesaj în spam pe care l-am şters din greşeală, vrând să-i dau aprobare am apăsat empty spam. Am rugămintea de a-l reposta, un pic mai detaliat, fiindcă nu am înţeles la ce te refereai cu comparaţia nou vs. vechi. Scuze.
Mie mi se pare fascinant cat de insensibili pot fi la anumite argumente logice; situatia ma duce cu gandul – sa nu razi – la primul album de la Parazitii, cantat cand respectivii aveau 14-15 ani. In melodiile lor din 1994 avem doar radicalism, frustrare si limbaj de lemn; una peste alta la momentul respectiv ei erau doar produsul cultural al periferiei, al maidanului si al „schimburilor” dese de experienta cu mediul din spatele gratiilor. Ceva imi spune ca „tribunalul poporului” de pe CG e compus tot din oameni <20 de ani sau adolescenti intarziati, nu de alta dar sunt prea insensibili la fenomenul economic, la echilibrul dintre costuri si beneficii sau la regulile generale ale pietei. Cam ca "Parazitii" care stiau doar una si buna prin '94 – "vorbesti prea mult, … te injur!" 😀
@Dan,
forumul CG nu l-am urmărit, doar Chip până prin 2004 şi Softpedia până prin 2007 aşa că nu-i ştiu „demograficele”. Acum mă limitez la ClubFord şi reno.ro. De multă vreme am sesizat o intoleranţă la opinia altuia (bună, proastă), care însă nu ţine deloc de vârstă, ci de incapacitatea dialogului. Contrazicerea nu este suficientă, adversarul trebuie exterminat. El nu are o opinie diferită, e idiot complet (sau, în cel mai bun caz, manipulator/agent/plătit) şi trebuie să i se arate asta, cât mai coroziv cu putinţă. În campania electorală, cel puţin, era show. Fenomenul a început să se accentueze în 2006-2007 o dată cu creşterea polarizării sociale şi apariţia unor frustrări puternice. Pe de altă parte, şi creşterea gradului de acces la internet a contribuit la intrarea online a unor oameni mai puţin mobilaţi intelectual, fapt ce a coborât nivelul discuţiilor şi ulterior, amplificat frustrările. Deşi găsirea acestui spaţiu de defulare (internetul) ar fi trebuit să conducă la atenuarea lor.
Scăderea numărului de tranzacţii mai are şi o altă explicaţie. Expectativa. Faptul că în momentul de faţă există multe incertitudini la cumpărători – viitorul locului de muncă , durata tendinţei de scădere la alţii – face ca o parte din cumpărători să amâne decizia în absenţa unei constrângeri.
BINGO !!!
Pragul este mai degraba indus, nu putem nega nici valoarea crizei actuale, dar nici ca nu mai avem ce pune in gura, sa se dea gata casele pe degeaba ca se le luam noi astia…care putem ! Cam asa ar vrea multi forumisti sa se intample, ura de clasa fiind la mare rang pt dansii!
Din pacate posibil sa mai scada putin preturile datorita accentuarii crizei, dar nicidecum cum ar visa unii …un maxim de 5 % pt zonele mai defavorizate ar fi un termen destul de real….
Mai amuzant este ca TOTI cei care vor sa scada vor considera articolul PROST , dar realitatea este totusi alta….
Sunt multe de zis, multe de facut, cert este ca preturile luasera si un avant exagerat in anii trecuti, insa valorile la care s-au ajuns acum mi se par destul de normale pentru perioada in cauza si pt Bucuresti in general….
Preturile vor mai creste si vor mai scade ca urmare a evolutiilor economice. In lipsa unor investitori speculativi preturile nu au cum sa nu fie legate de realitatea economica imediata – adica in primul rand de cantitatea de bani de pe piata, de salarii si de dobanzi. Eu personal cred ca dpdv economic e inca loc de mai rau si ca situatia se va reflecta imediat si pe piata imobiliara. Daca va fi cazul, evident. Dar lucrurile astea nu se pot prevedea de la nivelul unde ne aflam noi si din pacate uneori nici de la nivelul guvernului.
@Dan
un aspect de luat în considerare este şi cel emoţional, dacă trendul acesta uşor crescător mai rezistă 2-3 luni este posibil ca o parte din cei care sunt în expectativă să acţioneze pentru a prinde piaţa pe minim. După aia pot apărea şi speculatorii. Bani sunt mulţi „în piaţă”, să ne uităm la creşterea economiilor, martie pare să fi adus un entuziasm şi pe piaţa auto.
Economic, este încă loc de scădere, probabil şi în T2, dar deja problema nu mai este „criza” ci expectativa. O perioadă de veşti bune (cum este cea despre creşterea record a Chinei sau datele pozitive despre economia americană) poate duce la o ieşire din expectativă şi motoarele să înceapă iar să tureze.
Salut,
Atata timp cat numarul tranzactiilor este constant (sau chiar in scadere) fata de 2008, 2009 (lucru cu care esti si tu de acord), neavand nici o informatie asupra pretului cu care s-au realizat acele tranzactii, nu putem trage concluzia ca preturile cresc. Tot ce apare in presa e ceva de genul: Gigel a cerut 60k euro pe un apartament acum cere 75k euro. In continuare apartamentul lui Gigel ramane nevandut. Parerea mea este ca preturile vor continua sa scada din mai multe motive:
– demografice, populatia activa e in scadere. Cei care au si varsta pentru un credit ipotecar (25- 35 ani) sunt si mai putini.
– cerere solvabila, numarul celor ce isi permit un credit e scazut. Numarul celor ce isi permit un credit s-l si vor in conditiile actuale (camataria bancilor) e si mai mic.
– potenta financiara. 60k euro este o suma enorma pt romanul (familia) lambda. Continuand analogia ta cu piata auto, daca tot ce imi permit eu e un Logan, imi cumpar Logan nu Mercedes. Pe piata imobiliara sunt numai Mercedesuri de vanzare (ca pret evident). Ai spus ca in Buc si alte orase salariile sunt mai mari decat in restul tarii. Corect. Ce nu se stie este cati dintre cei cu salarii >600 euro sunt deja propietari (avand credite sau luand cu banii jos:) Vazand procentajul de propietari (dupa cum zici chiar tu cel mai mare din lume:) eu inclin sa trag concluzia ca sunt destul de multi.
Concluzia mea: oameni care au case deja sunt multi, oameni care n au, vor si isi permit sunt putini. Rezultatul: cererea e mica. La volum constant, de ce ar creste pretul?
In orice caz, in absenta unor date concrete la care nu avem acces de genul „profilul cumparatorului”, distributia demografica a propietarilor actuali si suma exacta de tranzactionare (nu anunturi de prin ziare sau net) discutia nu se va finaliza prea curand:)
O seara buna!
@Baronu
1) demografia nu afectează oraşele mari. Din contră. Cel puţin pe termen mediu spre lung. Oraşele mari sunt şi centre universitare, deci atrag tineri.
2) e de discutat cât a scăzut cererea solvabilă şi cât este expectativă. nici oferta reală nu este foarte mare.
3) procentul mare de proprietari nu înseamnă neapărat că toţi cei cu salarii >600 sunt şi proprietari. de prin 2008 s-a cam rupt filmul şi puţini şi-au mai permis achiziţia, cu atât mai mult după înăsprirea normelor BNR. Nu uita că mai sunt câteva generaţii bune de decreţei care ajung să-şi întemeieze o familie. Abia după vreo 10 ani se va simţi o scădere masivă a cererii, când vor ajunge la maturitate generaţiile postdecembriste (în medie, cam jumătate faţă de cele antedecembriste). Deci, pe termen mediu, nu există premise serioase pentru o scădere a cererii. Apoi, nu uita că nu există numai cerere pentru prima casă (nu programul guvernamental), dar şi pentru upgrade – de la 2 la 3, de la 3 la 4… cum schimburile sunt mai dificile, upgradeul înseamnă o vânzare + o cumpărare. Apoi, teza mea nu este că de mâine cresc preţurile la imobiliare, ci că nu vor mai scădea. E o mică diferenţă de nuanţă.
PS Tu ai citit articolul meu, sau doar comentariile de pe CG?
Salut din nou,
1) De acord pana la un punct. Pe termen mediu sau lung nu mai sunt de acord, gandeste-te ca nu mai vine un „lot” asa de mare de studenti / tineri proaspeti angajati care sa genereze cerere noua.
2) Cred ca o combinatie de ambele. Insa sintagma „oferta reala” mi-a placut. pentru mine personal, oferta e cam ireala in ceea ce priveste raportul calitate /pret 🙂
3) De acord ca nu toti sunt propietari. De acord mai ales si cu restul „puţini şi-au mai permis achiziţia”. Ce descrii in continuare reprezinta in opinia mea cerea „nesolvabila”. La pretul actual. Ideea e simpla: cat costa acum un apartament? x euro. Se fac tranzactii la pretul asta? Nu prea. Are cine sa dea banii astia? Nu prea. Au dezvoltatorii/bancile (ce au finantat proiectele) rabdare sa stea cu ap nevandute? Pt moment da. Se va debloca piata la un moment dat? Evident, ca d-aia e piata sa fie tranzactii. Cine va ceda primul? Cumparatorii, care n au de unde sa dea atatia bani si nici nu se mai baga la un credit impovarator, sau vanzatorii (nu propietarii de locuinte vechi in principal) ci aia care sunt in risc de faliment? Eu mizez pe vanzatori. De aceea eu cred ca vor scadea preturile. Care va fi nivelul acesta? Il vom afla cand va incepe sa creasca nr de tranzactii:))
Spor!
P.S. Am citit articolul tau. Mai degraba decat sa-l iau punct cu punct si sa critic, am zis sa aduc si argumentele pt contrariu in discutie:)
@Baronu
1) Şi eu spun că pe termen mediu şi lung vor apărea schimbări datorită evoluţiilor demografice. Dar ele vor fi resimţite mai lent de oraşele mari. Cu cele mai mici se va întâmpla ce se întâmplă acum cu multe sate, mai ales în sud, depopulate, cu populaţie cu o medie de vârstă de 80+.
2) Oferta în Bucureşti este „ireală” în sensul că există multe anunţuri false, multe anunţuri multiplicate de N agenţii, multe apartamente (cvasi)nelocuibile (confort 2-3), zone moarte, zone periculoase, zone dezvoltate aiurea, şantiere care nu se vor mai termina niciodată… Weekendul trecut m-am plimbat prin cartier şi m-am uitat la anunţurile celor 3 agenţii rămase. Cu totul erau vreo 10 apartamente disponibile. Şi dacă te uiţi pe anunţul.ro găseşti tot cam atâtea, deşi sunt listate vreo 150. În 3-4 luni, apartamentul se vinde.
Preţul nu este atât de relevant, fiindcă achiziţiile se fac prin credit, astfel că ceea ce contează este rata şi avansul. Într-un articol mai vechi arătam că, deşi apartamentul meu a fost mai scump decât media actuală a pieţei, rata lunară este mult mai mică decât dacă aş face acum pentru un apartament similar. Deci, „cererea nesolvabilă” e de discutat. La ora actuală, o familie cu venituri medii (1200 de euro, 600 fiecare) poate suporta o rată între 400-500 de euro cât ar fi un credit în condiţiile actuale.
Mizezi greşit pe vânzători (sau e wishfull thinking 🙂 ). Presiunea mai mare este pe cumpărător:
a) presiune socială – în România, trebuie să ai casa ta, maşina ta….
b) presiunea familială – mai ales dacă ai şi un copil, a sta în chirie nu e tocmai o experienţă plăcută
c) presiunea economică – banii daţi pe chirie sunt văzuţi ca bani „aruncaţi” („decât să-i dai proprietarului, mai bine dai la bancă, dar ştii că e casa ta”)…
Pingback: Tweets that mention De ce nu vor mai scădea preţurile la imobiliare » PoliTichii de mărgăritar -- Topsy.com
Unii chiar plutesc pe nori. :-)) Voi chiar credeti ca in MEDIE, angajatii din privat au 6000 de lei in cartea de munca…mkay. Nu toata lumea face speculatii financiare, dragilor. Intr-o multinationala putini sunt cei care castiga atat, nici vorba de MEDIE.
In fine, dream on.
6000 media în firmele private din Bucureşti cu 2200 media din administraţie înseamnă un salariu mediu de 4100 lei brut, adica 2800 net. Mi se pare consistent cu nivelul consumului din Bucureşti. Din păcate asta este valoarea mediană. Media este mai mică, fiindcă în mediul privat există şi salarii de 10.000 euro. Dacă sunt măcar 100 care câştigă atât (şi sunt), deja lucrurile se schimbă. O valoare medie rezonabilă pentru Bucureşti este undeva în jur de 2000 lei net în firme româneşti şi 3000 în multinaţionale.
Eu nu prea vad motive sa creasca piata prea curand. Imi pare rau ca sunt pe fuga (oarecum) si nu prea am linistea necesara unei argumentari solide. Cateva lucruri cu care sunt de acord le-a spus deja Baronu.
Cred de asemenea ca exista diferente semnificative intre preturile cerute si preturile la care se realizeaza tranzactii (atat pe vanzare cat si pe inchiriere).
Veniturile tinerilor profesionisti (un bazin important de cerere) s-au erodat semnificativ in ultimii 2 ani. Multi au invatat sa nu mai arunce banii pe prostii si sa fie mai cumpatati (eu eram mai cumpatat de fel dar acum am devenit si mai cumpatat).
Si la final iti propun si o intrebare: cum crezi ca va evolua piata terenurilor pe termen scurt si mediu?
@Claudiu
Eu nu am spus că vor creşte, ci că nu vor mai scădea. E o diferenţă.
În ceea ce priveşte terenurile, sunt două categorii. Terenurile din oraşe îşi vor păstra valoarea şi vor creşte, pe termen mediu şi lung. Cele de la marginea oraşului (să-i spunem „intravilanul extins”) se vor prăbuşi (gen domneşti/roşu) dacă nu sunt conectate la infrastructură.
Terenurile agricole pot aduce ceva bănuţi. În sud sunt la preţuri derizorii, gen 300 lei/ha.
Diferente semnificative intre „ask” si „bid” pe piata imobiliara sunt si nu prea. Eu am cerut 47k pe un apartament (nu detaliez) si am primit 46k cash. De asemenea cei carora le cumpar apartamentul au cerut cat au cerut si am semnat precontractul pe o suma cu 6-7% mai mica. Cam astea sunt marjele in care se realizeaza tranzactii. Ca daca as fi cerut – sa zicem – 60k, si nu lasam un leu la pret, inca stateam in asteptarea clientilor. La terenuri e alta poveste: cele pozitionate prost, foste terenuri agricole la marginea localitatilor limitrofe oraselor mari nu vor valora cel putin 10 ani mai mult decat porumbul care va creste pe ele. Indiferent de pretul cerut nu vor exista deloc sau aproape deloc clienti. Cele bine pozitionate cu acces la utilitati vor urma un trend oarecum similar cu al apartamentelor, indiferent care va fi acela – in sensul ca daca piata va scadea, pretul lor va scadea mai mult, iar daca piata va creste, valoarea lor va creste.
Dom’le Banu.
Rationamentul lui matale este pe ici pe colo corect, dar tu nu tii cont de oameni si solvabilitati.
Pana in 2008 ne-am gadilat cu pana la subsori ca muncim, cand defapt erau cei de-afara care ne masau cefele de porci, doar doar om misca un dest pe metereazu’ capitalismului.
Suntem saraci ca suntem putori si nemuncind, nu-i malai de imobiliare. Poa’ sa aiba bancile cargoboturi de cash ca n-au cui sa imprumute.
Nevoie de miliarde de locuinte si cotete o putem avea, ca tot in hrube vom sta.
Degeaba vii matale cu teorii capitalistice si rationamente de piata libera. Nu muncim. Aplica-ti teoriile in; Congo, Botswana si Martinica. Degeaba.
@Cocostârcul cenuşiu
Ba ţin cont şi de solvabilitate. Treaba cu puturoşi poţi s-o spui fetei de la E&Y. Sau doamnei de la Ipsos. Sau directorului de marketing de la RC. În România se munceşte destul de mult. La capitolul eficienţă se stă mai prost.
1) Demografie. Tu spui ca o scadere a cererii va fi peste 10 ani, . Eu spun ca o cadere importanta se vede de acum (mai ales la chirii, a sarit oferta destul de substantial in sus in iarna si continua sa creasca). Pentru ca achizitiile se fac cu un avans de la parinti si credit pe puisor, cand puisorul are 20-24 de ani, sau puisor isi lichideaza complet parintii si ia cu banu’ jos (achizitiile cu banul jos, din cate am cunoscut si vazut, sunt ori legate de investitori marunti, pentru dare in chirie, ori de puisori de genul descris mai sus (si mai jos))
Sunt destui … slab mobilati, cum spui tu, care au vandut toate posesiunile parintilor ca sa ia un apartament intr-un oras mare. La 20 de ani.
Din motivele de mai sus, in urmatorii 4 ani cererea in orasele mari (condusa in principal de puisori) se va mai duce in jos.
In afara puisorilor imigranti din afara… bucurestiului, ca exemplu (plus investitori marunti, ma repet), cererea mai e formata din localnici de varsta puisorilor. O harta cu natalitatea pe tara te lamureste ca pe bucuresti se face 1 copil pe familie sau mai putin, deci am lamurit-o si pe asta.
2) 10 apartamente in dr. taberei? Glumesti, am insotit o prietena care dorea sa cumpere acum vreo 2 ani (acum locuieste in Salzburg), am vazut, pe numarate, in cartierul dr. taberei, nu prelungirea ghencea sau alte chestii de genul, 30 de apartamente pana sa se hotarasca la 2 din care n-a luat niciunul. Da, intr-o luna, nu am program 9-5. Si da, neinteresat, din prietenie.
3) analogia ta cu softul si cu contabilitatea merge maxim pentru arhitectura. Terenul + mana de lucru cu 4 clase, salahorii + materialele sunt valori cat se poate de palpabile, nu proprietati intelectuale 🙂
4)Studiul mercer se rezuma la ce, la pharma si IT? In it, la firme zdravene, pentru oameni extrem de calificati, vorbim de 1500 euro net. Las aprecierile gen cate firme de genul sunt si cati oameni pregatiti sunt si apar la latitudinea ta, ai google. La P&G, HP GEBOC si HBC media si mediana sunt la 750 net. Cf. oameni din HR, fosti si prezenti angajati.
5) Imi pare rau daca pe CG ai citit doar posturile tampitilor. Sunt 3-4 oameni rezervati si/sau lucizi acolo, dupa parerea mea.
In incheiere, ca sa nu ma expun la cine stie ce comentarii, nu ocup pretiosul bucuresti decat cu pauze mari, nu sunt dintre cei care „vrea sa ia dom’le, provincialii dreq, sa lase sa ajunga si aici in spate”.
Din punctul meu de vedere, am atins punctele nevralgice importante ale postului tau, sunt curios daca raspunzi 🙂
@Andrei Dinu
1) Eu nu spuneam că cererea va scădea peste 10 ani, ci că atunci vor începe să fie simţite efectele declinului demografic. E greu de spus dacă aceste efecte se vor resimţi şi în oraşele mari. Opinia mea este că acestea vor atrage în continuare locuitori din provincie, astfel că populaţia va rămâne relativ constantă. Diferenţe de nuanţe. Nu văd nici un argument pentru ideea că în 4 ani cererea va scădea. „puişorii” despre care vorbeşti sunt, de obicei, clienţi pentru garsoniere. Dar există noi familii care se întemeiază, familii existente care evoluează, nivelul de trai care creşte şi face ca unii să-şi poată permită ceva mai bun…
2) Când am căutat eu (mai-iunie 2007) nu erau disponibile decât vreo 10 apartamente demne de luat în seamă. Aşa, mai erau, încă vreo 10, dar confort doi, alte câteva în locaţii neinteresante.
3) Cred că nu ai înţeles corect analogia. Voiam să spun doar că un preţ nu se stabileşte doar în formula „cheltuieli + marja de profit=preţul de vânzare”. Intervin şi alte variabile. De aceea, aserţiunea că, dacă totalul construcţiei costă 400 de euro/mp, trebuie vândut la 450 euro/mp e o prostie. Se poate vinde şi la 2000 şi la 10.000, totul este ca piaţa să confirme acel preţ.
4) Nu se rezumă. IT, farma, sectorul bancar cresc media generală.
5) Pe CG am intrat după ce am fost citat. Nu urmăresc forumul. Sunt convins că sunt şi oameni interesanţi acolo – pe unii îi recunosc de pe softpedia sau chip pe unde am zăbovit mai mult. Dar profilul general al forumului nu m-a prins. Acum nici timp nu prea am, dovadă şi ritmul în care este actualizat acest blog.
Componenta primordială a muncii este eficienţa. Vaca de la Ărnst ănd Iang se zbătea ca râma-n ac inutil dacă eficienţa nu este produsă de tot sistemul, într-un balet sinuos de echipă.
Eficienţa muncii noastre în cei 8 ani de creştere economică a fost înmiresmată cu cash din afară, nu mălai produs aici pe real, pe meleagurile îmbâcsite cu mitocani şi putori mirositoare redutabile sugative la buget.
Repet, raţionamentul lui matale este principial corect dar inaplicabil în haznaua asta plină cu carcalaci, aşa că degeaba vii matale cu explicaţii capitalistice dacă tot românul şi-a făcut folclor din scărpinatul cu deştu-n cur şi frecat nesul la o ţigară pe balcon.
Suntem putori şi acolo unde putorile clocesc, cash-ul este ejaculare precoce fără…orgasm 😀
Pe rând:
1. Există deficit de locuințe doar în București și orașele mari datorită ratei de creștere peste medie a locurilor de muncă, dar și a faptului că sunt centre universitare. Populația îmbătrânită, speranța de viață în scădere, generațiile de tineri care să aibă vârsta de cumpărare sunt tot mai mici, sărăcia și implicit migrarea forței de muncă crează un trend de a se ajunge spre echilibru în decurs de câțiva ani. În 5-10 ani se va ajunge la excedent.
În orașele mici și în mediul rural există excedent datorită migrației atât către orașele mari, cât și către Spania, Italia, etc.
2. Pe lângă problemele de excedent/deficit, sunt probleme legate de vechimea caselor, în principal datorită pauzei mari în construcții dintre 1990-2000. Sigur că un cutremur devastator poate schimba multe, dar acela nu știm nici când va veni, nici cât de mare.
3. Infrastructura se va rezolva – în ritm românesc de melc ostenit -, iar atunci zone precum cele cu care exemplifici Roșu, Domnești vor deveni ce este astăzi Băneasa. Există zone care vor ajunge în maxim 5 ani la acest nivel, dar și multe zone cu terenuri la preț nejustificat de mare azi care vor scădea pentru că nu vor evolua din multe motive. Aici ai generalizat prea mult de la particularitățile Bucureștiului.
4. Situația băncilor în general, a creditului ipotecar în special, nu este gravă ÎNCĂ. Uiți însă că efectele șomajului se văd în timp, uiți că populația cu venituri mici și medii are o presiune suplimentară majoră la creșterea prețurilor asupra produselor de bază. E alt subiect, dar prețurile vor crește în continuare datorită benzinei.
5. La capitolul calcule false ai mare dreptate, dar atenție că mulți nu își vor permite să aștepte vremuri mai bune pentru a vinde. Tocmai pentru a-și schimba Q7. În 2000 se vindeau apartamentele moștenite pentru a luat o mașina străină nouă, mentalitatea nu s-a schimbat prea mult din păcate.
6. Cu salariile pe 2009 aberezi total. Au crescut doar cele mici în ritm cu inflația, cele mari au scăzut (poate cel mult o menținere pentru cei care îl au în euro). Salariul mediu a crescut datorită disponibilizărilor.
7. Cămătăria va continua, nu ai grijă. Marjele vor scădea puțin creând iluzii. Dar atât. DAE se menține în continuare la un nivel înfiorător frânând IMM-urile, creditele de consum și nivelul de trai, în final economia.
Concluzia:
Prețurile vor continua să scadă. Nu vor ajunge la nivel de 2002, când 3 camere în cartier civilizat le găseai la 10-15 mii usd, ci undeva pe la 50 mii euro.
1) 5-10 ani este un termen lung pentru o predicţie. Asta e un aspect. Al doilea este că se ia de bună prognoza demografică. Ceea ce eu cred că este o prostie. Deşi toate ţările europene se confruntă cu aceleaşi probleme demografice – natalitate scăzută, îmbătrânirea populaţiei – populaţia Europei creşte. Şi nu are cum să nu crească devreme ce există ţări cu natalitate explozivă şi care şi-au depăşit de mult capacitatea de susţinere a unei populaţii atât de numeroase. În 2008 începuse şi în România un import masiv de muncitori – chinezi, indieni. Dar mai sunt şi moldovenii, cei din spaţiul ex-sovietic, africanii, arabii… Apartenenţa la UE şi gradul relativ de toleranţă, dar şi absenţa unei forţe de muncă harnice şi serioase pentru activităţile de bază face ca România să devină o ţintă de imigraţie interesantă. E nevoie de câţiva ani de creştere economică pentru consolidarea unor nuclee şi restul va fi simplu.
2) Majoritatea parcului locativ naţional datează din anii 60-70. Deci, mai are încă 50-60 de ani de viaţă, adică suficient de mult pentru suporta credite ipotecare încă 20-30 de ani. Pe la sfârşitul anilor 90 am lucrat prin câteva blocuri interbelice (unul era din ’21 şi unul din ’34). Nici unul nu era dătător de emoţii, deşi trecuseră prin atâtea cutremure mari. Personal, am mai multă încredere în inginerii şi muncitorii lui Ceauşescu decât în cei de azi 😉
3) 5 ani e un termen optimist. 3-4 ani nu se va face nimic serios în domeniul infrastructurii.
4) Băncile au rămas pe profit. Şi-au externalizat creditele cu problemă pe diverse sereleuri, deci s-au scos. Nu cred că vor recurge la executări silite, ar însemna să-şi taie singure craca de sub picioare. Poate una-două de exemplu 😉
5) Aici e de discutat. În momentul de faţă, oferta e compusă din două categorii:
a) locuinţe noi. majoritatea scumpe, prost construite, prost poziţionate. cele bine poziţionate nu vor scădea foarte mult la preţ, fiind alternativa „premium”. celelalte vor trebui să plătească ele pe cineva să locuiască în ele. Cine naiba să plătească bani să trăiască într-un bloc construit lângă groapa de gunoi şi Protan? sau în mijlocul câmpului, „la noroiul vesel rezidenţ”?
b) locuinţe vechi. acestea, de obicei, sunt moşteniri. aici sunt două posibilităţi: vreau q7 acum, sau îmi iau două peste câţiva ani şi-ntre timp ţin 3-4 studenţi în chirie şi-am şi eu bani de-o friptură?
6) Ce aberez? Că nu prea eşti coerent 😀
Cred că perioada de scăderi s-a cam încheiat. Uită-te la piaţa auto, care a trecut prin acelaşi dezastru. Atenţie, nu spun că de mâine vor creşte. Nu. Probabil pe următorii 2-3 ani preţurile vor rămâne constante +/- 3-5%, cu excepţia locuinţelor noi, unde poţi vedea preţuri de 50.000 la un apartament de 3 camere. Cu 65.000 deja ai vilă la Domneşti sau Tunari. În blocurile lui Negoiţă, probabil vei găsi şi la 20.000. Dar am vaga impresie că tu nu te-ai muta acolo, nu? 😉
1. Nu este deloc lung, vorbim de imobiliare, nu de electrocasnice. Încă din 2005-2006 am spus că vor mai fi câțiva ani de creștere, dar că în 2010 (+/- 1 an spuneam atunci) vor scădea mult. Criza a adus câteva probleme noi, dar ritmul de construcție și tipul de locuințe noi era evident să-și spună cuvântul. Importul de forță de muncă va fi în continuare mai mic decât exportul, deci teza ta cade.
2. Din nou extrapolezi situația Bucureștiului. Cât despre siguranță, este un capitol relativ potrivit pentru alte discuții, mult mai tehnice. Dar este evident pentru toată lumea că neîntreținerea lor este o problemă care, la un moment dat, poate însemna și picătura care umple paharul în caz de Doamne-ferește!
3. Depinde de primari și prefecți. Sunt orașe mari și mijlocii care au scăpat de o mulțime de probleme prin construcția și reabilitarea centurii. În fond singura problemă reală este cea a energiei electrice, care din ce mi se spune se rezolvă tot mai ușor (bine, dacă e o singură vilă în mijlocul câmpului este altceva). Fondurile europene se vor accesa, greu, dar în lipsa altor surse vor fi și românii mai atenți la întocmirea dosarului, ai să vezi.
4. Sigur că vor fi la început doar câțiva nefericiți care vor fi dați de exemplu. Dar apoi ce crezi că vor face? Ești naiv dacă ți le imaginezi banca pe post de bun samaritean. Atunci de ce ți-ai mai plăti ceilalți ratele dacă nu se întâmplă nimic?!
5. Ar fi bine să fie cum spui tu. Dar nu cred când mă uit pe stradă. În orașele mici am văzut clasica fază cu casa vândută li luat Logan pe principiu că dacă 1310-le l-a ținut 25 de ani, o să-l țină și asta până la adânci bătrâneți.
6. Îți explicam cum au evoluat salariile în 2009 în structură. Recitește și ai să înțelegi. 😉
1) Dacă te uiţi pe datele statistice, observi că vârful emigraţiei a fost 2006! De atunci, el scade. Din contră, în 2009 şi 2010 au apărut şi întoarceri. Majoritatea celor plecaţi nu se vor mai întoarce, dar nici nu mai pleacă foarte mulţi.
4) Băncile nu sunt samariteni. E vorba de calcul economic aici. Dacă eu scot acum pe piaţă 50 de defaulturi nu prea am cui să le vând, deci le voi da la un preţ redus unor speculatori. Preţurile se vor duce în jos, iar eu ca bancă voi da credite mai mici şi mai puţine, ceea ce îmi va afecta veniturile pe termen lung. Cel care a intrat în default nu mai are alte bunuri care să fie executate, deci eu nu am cum să-mi recuperez datoria. Aşa, mai bine mergem pe burtă, mai cu o scrisoare de ameninţare, mai cu o executare silită acolo unde o vânzare este acoperitoare. Dacă citeşti presa vezi că cea mai mare parte a executărilor silite sunt la credite de nevoi personale garantate imobiliar, unde pentru 10.000 împrumutaţi pentru vreun passat sau audi la mâna adoua cocalarii şi-au pus casa la bătaie.
6) Asta am priceput eu. N-am priceput doar cum contrazice asta ce am scris eu în articol 😉
1. Minim 20% din populație este plecată. Ceea ce reprezintă un exemplu bun pentru o anumită categorie socială. În Rep Moldova procentul este 50% (unii chiar spun 60%). Indienii, vietnamezii sau congolezii sunt deocamdată excepții, deci de unde să vină? Nu-i așa de simplu, mai ales că Schengen are niște reguli precise.
4. Știu că aceasta este opinia generală. Este o logică simplă, elementară și corectă să nu le convină să vândă pe 3 lei la speculatori, dar nu se aplică la această criză și situație economică. Însă își fac probleme tot mai mari. Uite aici (ignoră calitatea slabă a articolului, ia doar informația 🙂 ) http://www.dailybusiness.ro/stiri-finante-banci/bancile-au-inceput-sa-reevalueze-apartamentele-ipotecate-ce-consecinte-pot-urma-pentru-cei-care-au-credite-41174
6. Contrazic ce spui tu în articol cu salariul mediu. Te raportezi la vânzătoarele de la tarabă, dar nu iei în calcul salariile din Poșta Română, care din câte știu este în continuare pe locul întâi la nr de angajați. Mai ai nevoie de exemple? 🙂 Este însă o discuție colaterală.
1) Nu are cum să fie 20% din populaţie. Ar însemna cam 4,5 milioane, ceea ce este enorm. În Italia şi Spania sunt câte 800.000 şi cam ăsta este grosul. Undeva spre două milioane, două şi jumătate. Naţiile amintite sunt excepţii fiindcă a apărut criza economică şi n-au apucat încă să se dezvolte nuclee care să accelereze fenomenul. Dar pot să-ţi spun că la un proiect recent de recrutare am primit 4 aplicaţii de la indieni, de exemplu. Plus câţi mă abordează pe LinkedIn. Sunt de acord că nu sunt încă semnificativi, dar trebuie să se înceapă de undeva. Cred că India este în momentul de faţă în primi 10 investitori în România (Mittal, Ranbaxy, firmele de BPO)
4) Ştiam de chestia aia, deocamdată e o singură bancă, una cu probleme pe plan internaţional şi cred că măsura este ca urmare a acelor probleme şi mai puţin ca politică locală.
6) Nu înţeleg ce vrei să zici. Ce au vânzătoarele de la tarabă şi n-au doamnele de la Poştă?
1. Vezi că e de fapt peste 4,5 mil. OK, îți fac socoteala și la asta…
Numai Italia+Spania înseamnă 3 milioane.
În Italia sunt înregistrați oficial 950 mii la 01/01/2010. În Spania tot oficial 800 mii la 01/01/2009 (deh, se mișcă mai greu lucrurile). Oficialii au vorbit mereu de 25-50% în plus care lucrează fără forme. Overall http://www.jurnalul.ro/stire-special/3-milioane-de-romani-la-munca-in-strainatate-528860.html
Anglia + Germania (fără sașii și șvabii plecați înainte de ’89!) + Franța înseamnă minim încă 1 milion oficial. Mai pune câte 100 mii în Grecia, Austria, Portugalia, Irlanda, Israel 300 mii, Canada 200 mii și deja am ajuns pe la 5 mil. fără a lua în calcul cazul particular al SUA – unde sunt 1 milion, dar probabil un sfert sunt cu cetățenie română.
6. Mai mulți bani.
Vezi că îi numeri ca Pristanda. Articolul citat vorbeşte de trei milioane două sute total emigraţie, cu două milioane, două milioane cinci sute în Spania-Italia şi spre un milion restul. Acum, dacă ne apucăm să numărăm toată diaspora, ajungi undeva la 12-15 milioane.